TOD项目将迎建设高峰期房企需要哪些核心能力？

5分钟到高铁站，5分钟到地铁，5分钟到商场，5分钟到学校，5分钟到高速公路，结合TOD发展理念打通城市各大功能和场景，集产，城，学，研于一体。

这是杭州运城航腾未来社区的发展蓝图以其极其便捷的交通网络和丰富的功能与场景，勾勒出未来生活的样本这也是地方政府通过实践引导城市空间结构合理演进，实现城市可持续发展的积极探索

根据消息显示，今年上半年，杭州市政府批复了《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划》，希望充分发挥轨道交通在城市未来发展中的引领作用，为形成发展新格局，提升人民生活质量和城市综合能级提供重要支撑。

事实上，对TOD寄予厚望的城市不在少数比如青岛计划在十四五期间与TOD合作投资1000亿，在轨道交通沿线建设地铁新城十四五期间，重庆每年将推进实施5至8个TOD项目计划到十四五末，开工建设30个以上TOD项目

在屋顶研究创始人刘看来，TOD和数字经济是新一轮城市竞争的两条新赛道TOD作为城市发展的必修课，也对开发者提出了更高的要求在8月11日发布的《龙湖TOD能力报告》白皮书中，屋顶研究通过对龙湖过往TOD案例和能力的研究，梳理出机构协同能力，底盘改造能力，商业运营能力，产业孵化能力，全品类体验等十大TOD能力，为各方力量参与这一高水准赛道提供了切实可行的战略指导

TOD助力城市高质量发展

最近几年来，伴随着中国轨道交通的快速发展，以交通为导向的TOD综合体正在成为城市商业和工业的聚集地但根据板块内的交通禀赋，垂直业态的分布和整合程度，核心区的面积，辐射人群等指标，TOD的影响力和价值也有所不同

在《规划》中，杭州TOD分为超，一级，二级三个等级超标准是依托综合交通门户枢纽，具备多轨换乘条件，车站客流一般高于10万人/日，用地功能高度混合，站城融合发展形式，城市功能完善，立体交通场景丰富，核心区半径可达1000米以上，居住就业总人数一般不少于20万人

位于西部科技走廊的西站枢纽城一体化TOD是杭州特有的TOD据介绍，杭州西站枢纽是一座超大型综合交通枢纽，总建筑面积约51万平方米铁路站台11座，铁路轨道线路20条，可实现多条轨道交通线路的换乘，以及轨道交通与地面公交的换乘西部科技走廊全长33公里，是杭州的重点功能区将争取综合性国家科学中心，未来常驻人口预计超过40万

作为西部科技走廊整个未来社区的标杆示范，航腾未来社区按照产城融合，功能复合，职住融合，标杆示范的要求，聚集了约2800套住宅和两栋超高层，并配套邻里中心，滨水商业街，云城天街，约13万平米购物中心，天元公学，浙江人才大厦，幼儿园至高中15年制高中。

日前，在龙湖TOD白皮书暨航腾未来社区发布会上，运城指挥部规划资源部部长，杭州西站枢纽开发有限公司副总经理陈波详细介绍了航腾未来社区的开发理念他表示，航腾未来社区是一个集产，城，学，研于一体的超级未来社区结合TOD发展理念，打通城市主要功能和场景未来，人们可以在这里充分利用产业办公，教育，学习，研发等工作和生活方式，它将与周边的产业资源，科研机构，交通枢纽，城市政务等相呼应，真正成为与景观共生，与城市创新，与城市创新，与生产共赢，与人进步的先进典型

航腾未来社区的愿景并非不可想象越来越多的城市通过多年的实践发现，在城市公共交通站点周边进行多样化，高密度的土地开发，对于优化城市空间和发展格局，提高城市消费能级，缓解城市病具有重要作用比如重庆时代街，建筑面积120万平方米，经过十年的运营，已经建成了100亿元的商圈大坪商圈社会服务总量从2013年的61亿元增长到2020年的180亿元，让城市不断焕发活力

因此，TOD成为推动中国城市高质量发展的主要抓手之一2021年7月，商务部等11部门发布《城市便捷生活圈建设指南》，指出结合交通设施枢纽布局商圈，确保居民15分钟可达，满足居民在家门口的一站式消费需求，并在国内主要城市进一步推广TOD模式2022年，国家发改委发布《新型城镇化十四五规划实施方案》，也提出支持TOD模式，建设站城一体化综合体

新轨道的十项能力要求

20世纪90年代初，TOD的概念起源于美国，逐渐在亚太地区传播开来。

如今，这在中国并不陌生最近几年来，伴随着中国轨道交通，新型城镇化，城市更新等战略的快速发展，以及城市高质量发展的需求，中国迎来了TOD的黄金发展期，TOD项目不断落地，开发能力不断突破

2020年底竣工的重庆龙湖光年项目，是国内首个高铁TOD项目从概念实现到施工难度，都是日本东京涩谷之光等世界知名项目的标准

刘认为，TOD的概念发端于美国，兴盛于日本，在中国也将得到整合而且TOD和数字经济将成为新一轮城市竞争中的两个新赛道因为TOD不仅可以通过打造N个中心来激发城市的活力，还有助于打造更强大的产业引擎，提升城市的总资产和家庭资产，创造更强的公众获得感

根据十四五规划纲要和相关文件的目标估算，柯睿预计，未来五年，仅地铁等城市轨道交通建设带来的可开发TOD项目建筑面积至少将达到10.6亿平方米，大于2020年200强房企销售面积总和，潜力可观。

对于房企来说，这是一片不容错过的蓝海易居研究院数据显示，2021年，全国排名前30的房企中已有28家布局TOD项目，万科，华润置地，龙湖，绿城，越秀地产，京投发展等众多品牌房企均将TOD提升到新的战略高度

但是，多元化的价值创造意味着它也是一个技术壁垒很高的领域" TOD需要一整套系统的核心能力."刘解释，所谓核心能力，包括政企共谋，空间底盘，场景内容，企业战略四个维度，以及机构协同，底盘改造，垂直空间思维，边界融化思维，步行友好思维，商业运营，产业孵化，城市服务，网格布局，全品类体验等十项能力这不是简单的并列，而是相互交织，相互赋能

对于开发商来说，如果你是做住宅的小学生，做综合体的大学生，那么你就是做TOD的博士生在博士生中，刘认为具备以上十种能力中的四五种就不错了，具备七八种以上的能力就能领先行业了

龙湖作为博士生中的佼佼者，有很多机会参与高能TOD项目的建设除了杭州西站枢纽发展有限公司和浙江角头控股集团有限公司，杭州重点项目——航腾未来社区的建设者还有龙湖公司计划利用多元化，多渠道的业务能力，为航腾未来社区的商业，生产经营，人才，社区等每一个空间领域提供运营和服务

凯瑞预计，未来5—10年将是TOD项目建设的高峰期，TOD将成为一项持续的城市建设活动从开发商的资源获取和竞争优势来看，TOD模式可以在城市土地资源日益稀缺的背景下，为房企带来新的开发资源，提升溢价能力，拓展成长空间和产能半径等收益，为房企转型提供新的机遇TOD核心能力突出的房企也将分享更多的市场红利